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房地產業績“陽光燦爛”,但變數猶在

2005-09-13 16:18

近兩年房地產市場的火爆局面,使得大多數人對于房地產類上市公司的中期業績早已成竹在胸,即使是非專業人士,對這一行業的中報預期也顯得信心十足。8月31日,81家房地產類上市公司半年報塵埃落定,業績果然一片“陽光燦爛”。

  據統計,絕大多數房地產類上市公司今年上半年業績保持大幅增長勢頭,過半數企業凈利潤同比增長,并有多家增幅超過100%。例如,萊茵置業稅后利潤增長率高達895.58%,北京城建為793.23%,其2005年半年報顯示的每股收益已超2004年全年收益,此外,陽光股份、深長城、萬科、金地集團的稅后利潤增長率也都在100%之上。全行業的凈利潤同比增幅高居所有行業之首。

  分析房地產行業半年報業績的井噴現象,毫無疑問,2004年房價持續上漲是其主要原因。此外,業內人士普遍認為,房地產行業特殊的會計制度也是個中關鍵。與別的行業不同,房地產行業的收入并不在收到購房款時確定,而是以竣工結算為依據,即售房時的收入要到交房時才能確定。因此,2004年房地產市場的火爆,并沒有在上市公司的2004年年報中得到體現,而是集中在2005年半年報中噴發。

  同時,研究人士指出,房地產行業這種收入確定上的滯后性同樣會使國家對于該行業的宏觀調控效果延遲顯現。上半年,國務院七部委聯合出臺了《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》,業內人士分析認為,國家對房地產業實行宏觀調控后,必將對房地產上市公司業績造成一定影響,預計這種影響要在明年才會逐漸體現。

  而事實上,一些房地產上市公司已然繃緊了這根“弦”。中華企業就在半年報中提醒投資者,盡管公司預計今年前三季度業績會有大幅增長,但近期國家出臺的調控政策和行業景氣度對公司的影響會有滯后效應。此種謹慎觀望的心態在房產巨頭萬科的半年報中也不難窺見:“業界看法與市場預期,在短短幾個月內,亦發生了相當深刻的轉折。報告期初,基于房價持續上漲的事實,業界看法多有樂觀,或認為中國核心城市房價將在數年內與發達國家大都市接軌。報告期末,對行業前景之預期亦多迷茫。”

  這種對行業前景的“迷茫”預期,除了受國家宏觀調控政策的影響,還有宏觀經濟走勢等其它多種因素的共同作用。例如,今年下半年以來,匯率形成機制的改革,人民幣的升值,能源價格的持續上漲,7月份CPI的反彈,都使得未來充滿變數,這將直接影響對與其息息相關的房地產行業走勢的判斷。

  與之相呼應,觀察公司中報可以看出,大部分房地產公司在今年上半年就開始了回收現金的舉動。萬科的半年報表示:“公司已計劃將開工面積向下調減約15%,竣工面積向下調減約10%。公司管理層認為,將去年年末制定的較為樂觀的開工計劃適當調減,減少現金支出,是順應政策和市場變化之舉。”分析人士指出,房地產公司在近期之所以都選擇加大回收現金力度,一個主要的原因就是為了增強抵抗力,等待局勢明朗化,回避此輪政策調控風險。房地產企業回收現金的做法得到了很多機構投資者的認同,例如,中信基金公司最新發布的投資策略報告認為,房地產價格出現一定幅度回落不可避免。日前,國務院發展研究中心產業部與上海證券報聯合發布報告稱,目前房地產行業已進入調整階段。數據顯示,5月份商品房銷售面積為2290.5萬平方米,同比增長8.6%,較去年同期增長率有大幅回落,但同時銷售額增速也比去年同期降低9.78個百分點。整體來看,房地產市場各項供求指標基本體現出增速放緩、景氣回落的特點,表明去年以來對房地產業資金、土地和消費需求的各項調控效應初顯。

  不過,調控當前,仍然能夠聽到一些來自大型房地產企業和業內人士的樂觀聲音。萬科方面在半年報中的言論具有代表性,認為不能將調控政策視為行業利空。“調控將使行業降溫,這是毋庸置疑的常識,但關鍵在于,既然長期來看房價過快上漲對行業有害無益,那么適度降溫恰好有助于使行業回歸理性。與上一輪宏觀調控相比較,政府經驗更趨豐富,調控手段更趨成熟,而整個市場的堅實程度、經濟發展與城市化帶來的真實需求更非十年前所能比擬。所以,本輪調控帶來的震蕩,將遠小于上一輪。調控也將恢復行業優勝劣汰的正常機制,行業整合加速是必然結果,優秀企業將獲得更大的發展機會。”華泰證券研究人員亦表示,國家的宏觀調控政策對地產板塊的影響是結構性的,宏觀調控在一定程度上減少了未來一段時間房地產的供給量,而需求則是相對剛性的,在這種背景下,優質地產股仍具成長性。

  目前,很多業界人士預測,房地產行業局面年內即將會明朗。“如果在8月、9月,各地房價能夠達到調控目的,目前的觀望態勢就能全面打開,市場亦將會進入相對平穩期。”
 
                                                                                        摘自《金融時報》 

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